实例讲解 “以房养学”如何操作

我们如何从专业的投资角度去理解“以房养学”?居外以一个真实的案例：以在美国新泽西贷款购买45万美元一套2房公寓为例，讲解以房养学的实际费用支出，并与普通租房方式的费用进行对比。帮助大家更直观地了解以房养学的做法。

在美国新泽西以45万美元买了一套2房公寓，贷款70% = 31.5万美元，首付13.5万美元;其中1房自住、1房出租。

支出：

4年房贷支出31.5万×5.6%×4年=7万美元;

学费+生活费=3万×4年= 12万美元;

收入：

4年租金总收入：租金每间300美元/周×52周×4年=6.24万美元;

子女自住节省房租300美元×52周×4年=6.24万美元;

4年房价每年升值7%：45万×7%×4年= 12.6万美元;

留学4年后，出售房产后的盈利状况为：

57.6万(卖出价)-45万(购房价)-7万(房贷支出)-12万(学费、生活费)+12.48万(租金收入+子女房租节省)=6.08万美元。

由此可见，“以房养学”不仅减少家庭支出，还有盈余，一举两得。

以房养学是一种投资行为。有投资必然会存在一定风险。对于身处国内的华人来说，最大的风险还是交易过程中对当地法律等等不了解。所以，寻找口碑良好的经纪人是比较关键的。

为 便于计算，上述案例在计算中省略了买房时的税费和房产税支出，实际操作过程中的数值计算可能略有出入，但无论如何，相比于传统留学全部租房的方式，以房养 学的方式还是能节省不少费用、甚至有很大投资前景的。对于资金条件较好的家庭，全现金付款购房能节省房贷方面的费用，而且长期持有(案例中只以4年计算) 可享受房产增值带来的回报。

“以房养学”的三大优势：

省租金 既节省留学期间的租金费用，又给孩子创造更好学习环境;

补贴费用 投资房产所产生的稳定租金收益，可补贴孩子日常开支;

长远投资回报 国外房市较为稳健，中长期持有，投资回报很可观。

哪些房子更适合“以房养学”?

价位不要过高，30万美元-60万美元的价格较为适中。持有成本相对较低，抗风险能力较强。

选择临近大学的学区房，有庞大的学生需求群体，易出租，并且交通购物便利，升值潜力大。

选择紧凑的公寓型项目，物业完善，同时也方便出租另外的房间。

居外网“以房养学”投资建议

“以房养学”能最大限度地为孩子的留学生活和家庭的理财投资提供一定保障,带来可观收益，不过作为一种投资行为，必然存在一定风险，为此，居外提醒,投资时需要格外留心几个方面:

切忌盲目跟风 投资前需分析个人及家庭的资产配置是否适合“以房养学”的操作,毕竟房产的收益不是一朝一夕就能获得“回吐”的。对于大部分留学家庭来说，在海外购买通常要以贷款方式实现，首付资金不少。如果仅仅是安排孩子留学已经动用到家庭大部分的储备基金,建议慎重考虑海外投资。

优选房子地段 房子的位置直接决定了其升值潜力和出租转手的难易。建议选择海外大城市或学校较集中地区域。

留意市场汇率 相对于海外各国稳健增长的房价趋势，当前各国汇率的波动却起伏不定，变化较大。尤其是澳元兑人民币的汇率近年来经历了多次波折起伏，为此，瞅准适当的时机进行投资,利用汇率杠杆来实现投资收益的最大化也很重要。

选择可信赖的机构 “以房养学”作为投资理财新概念,也不可避免地存在一定风险,而大部分购房者对海外投资置业操作并不熟悉,所以,通过专业的海外房产网站如居外网，尽可能详细地了解投资信息,亲自考察,多加对比很有必要。